当前位置: 首页>>就去吻 >>当隔壁的(空)公寓是寡头所有时

当隔壁的(空)公寓是寡头所有时

添加时间:    


在不列颠哥伦比亚省的温哥华,过去几年,单身家庭的价格飙升得如此之快,甚至很多高薪的本地工人也被赶出了这座城市。

在迈阿密和纽约,新的豪华公寓正在迅速崛起,经常卖给匿名买家,视线不可见。在墨尔本和伦敦,即使最近购买的房屋似乎空置,住房短缺情况仍然恶化。

在这些城市中,至少有一些迹象表明,困扰住房市场的东西可以追溯到其他地方 - 俄罗斯寡头,巴西银行账户,中国商人。外国货币可能不仅仅是提高阁楼的价格,也可能是扭曲市场,危害终身居民。

来自纽约时报的更多消息:
埃克森美孚因违反对俄罗斯的制裁而被罚款
特朗普的愤怒侵蚀了他与早期盟友塞森斯的关系
这些美国人讨厌健康法。直到废除的想法沉入其中。

但是这种现象的真实程度却非常难以衡量。其更广泛的经济影响也是如此。地方政府几乎没有试图追踪现金流入。而且,这些全球性的城市都对投资者有吸引力,部分原因在于其中的住房缺乏,声称供应不足和过度需求更难以解决。

很明显,外国现金并不是造成城市房价上涨的唯一罪魁祸首,同时也吸引了受过良好教育的年轻工人,以及土地限制和分区政策长期阻碍了建设。而外国资金在美国和其他国家涌入的房屋也是如此。有证据表明,在纽约市,温哥华和加利福尼亚州的部分地区,已经有足够的涟漪效应,可能会扰乱当地居民。不列颠哥伦比亚省西蒙弗雷泽大学公共政策学院教授约什·戈登说:“我们并不是在谈论苹果的资产泡沫,还是铜,或者你可以轻易放弃的东西。”当一个人的资产是另一个人的庇护所时,会发生令人担忧的事情。

本周,美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的新数据估计,以中国为首的外国人在截至3月份的一年中在美国的住房投资达到1530亿美元,比去年同期增长了49%。非居民外国人的一半负责。

这是自2009年该组织开始追踪外国投资以来最大的一笔交易,而这些交易占去年美国所有现房销售的美元价值的10%。近一半的资金进入了三州:加利福尼亚州,佛罗里达州和德克萨斯州。

美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示:“毫无疑问,外国人推高了加利福尼亚州和佛罗里达州的房价。他说,这对现有的房主很好,对于美国经济来说,外国人有信心在这里投资是有利的。但是,这也会把首次购房者赶出当地市场。

愤怒在谁造成的伤害可以流浪不舒服接近排外。但政治家和焦虑的居民经常补充说,他们真正的抱怨是与外国的钱而不是外国人。如果长期以来都为世界主义而自豪的城市想要继续拥抱移民而遏制投机行为,那么保持这种区分就显得尤为重要。

撇开洗钱和逃税的风险,外资大量涌入,对当地房地产市场构成两大威胁。

首先,房价上涨快于工资,直到一个好的工作不再支付进入附近的住房。突然间,护士和老师发现自己生活在一个他们再也不能负担的社区里。随着住房和劳动力市场的分离,一个城市可以开始看起来像加拿大大都市地区中房价最高但收入最低的温哥华。第二个威胁加剧了第一个威胁:如果外国买家正在寻找资产,而不是住宅,那么许多房屋可能会空置。邻里 开始失去邻居,当地的餐馆和商店失去了客户群,伦敦一些地方曾经经历过一个令人毛骨悚然的景象。据不列颠哥伦比亚大学的Jack Favilukis和纽约大学的Stijn Van Nieuwerburgh说,在整个城市,这些成本超过了外国投资的收益。他们模拟了当纽约市这样的市场因为缺席的购房者流入而感到震惊的时候。

他们从CoreLogic获得的数据显示,自2004年以来,纽约和曼哈顿都是外地购房者购房的比例稳步上升。现在在曼哈顿有10多个购买者包括这样的买家(这里的“外出”定义并没有区分国内投资者和俄罗斯寡头,但是模型中的效果是一样的,作者想到作为外资之一的问题)。

当他们承担最坏的情况时 - 所有这些城外购买都是空置的 - 城市的租金和房价上涨,由于新的建筑工作,工人的通勤时间变长,随着富人的进入,城市居民区变得更加多样化。其他所有情况都是平等的,他们认为,外地买家从十年前的水平上升,将纽约的房价上涨了大约1.1%。研究人员总结说,这听起来可能不是很多,但对城市福利的净效应是负面的。

Van Nieuwerburgh教授说:“那么成本就难以量化。 “城市的质地,城市的社会经济构成正在改变。”

那么,如果你确信这是一个问题,那么你会怎么做呢?温哥华去年为外国人购房购买了15%的税,劝阻他们,多伦多计划也这样做。但这种做法可能会错过通过大家庭,当地中间商或不透明的公司来确定隐藏买方身份的金钱。而这样的税收 - 如果是为了遏制纯属投资而不是居住的财产,则需要有合法移民的例外,他们打算在城市工作和建房。西蒙·弗雷泽大学(Simon Fraser University)的另一位教授里斯·凯塞尔曼(Rhys Kesselman)提出了一个有趣的选择:向高端住宅倾斜的房产附加税可以抵扣所有者的所得税。缴纳所得税的当地居民实际上不欠附加税。不在当地经济工作的外国或外国投资者受到的冲击最为严重(居民退休人员有所减让)。

这个想法的优雅之处在于它不要求地方政府弄清楚谁是外国人,谁不是谁,哪些房屋是空置的,哪些是被占领的。它承认真正的问题不是外国人,现在房地产市场的猜测是,这些日子往往倾向于来自国外。

随机推荐